Questions de Terres au Mali

L’état malien est responsable du problème; il ne faut pas chercher midi à 14h.

Au Mali la terre appartient à l’état. Elle est attribuée (temporairement) par une autorité administrative (préfets, maires, etc.) et devient propriété privée avec un titre foncier (TF) délivré par l’état.

Théoriquement l’état ne vend pas de terrain; il l’attribue. Le TF est le seul document légal reconnu au Mali comme titre/preuve de propriété. Et obtenir un TF coute de l’argent que beaucoup de démunis n’ont pas.

Ce système s’est greffé à une pratique traditionnelle où les chefs de village eux-aussi délivraient des titres (verbaux) de propriété. Cela est la source de beaucoup de problème avec la méthode décrite plus haut. Des concessions qui pré-datent l’état malien (et l’administration coloniale) n’ont toujours pas de papier et théoriquement pourraient être considérées comme illégales.

Tout le système est grippé par la fraude; les préfets et maires font des morcellements en toute illégalité et contre argent attribuent des terrains. Ces ainsi que des pans de rues ont été vendus à Bamako, que le lit des fleuves ont été vendus.

Dire que l’état malien à travers son administration n’est pas coupable c’est pratiquer la politique de l’autruche. Certes beaucoup de citoyens achètent des terrains sachant qu’il y a un problème de papier. Mais quand même le service du cadastre délivre des faux TP, alors il est clair que même un TF ne vous met pas à l’abri.

Mais il faut aussi que les maliens acceptent de prendre leur responsabilité. Quand tu achètes un terrains sans TF, tu t’exposes à une démolition. Quand tu construis sur le terrain d’autrui, tu exposes à une démolition. Quand tu payes pour huiler le système, tu triches et tu t’exposes à une démolition. Beaucoup de citoyens profitent de la confusion et l’anarchie qui existe au niveau des services de l’état.

Il y a aussi les TFs délivrés en parfaite violation de la loi (et la logique). Par exemple, les berges du fleuve Niger à Bamako sont occupés de façon parfaitement illégale; pourtant tous ces terrains disposent de TFs établis en toute “légalité” — la légalité qui existe seulement pour les bras longs.

A Badalabougou les zones marécageuses et rocheuses (le long du fleuve) qui avaient été désignées comme “lit du fleuve” sont aujourd’hui occupées par des bras longs mais aussi des bras courts. Les premiers occupent des villas cossues sur des terrains attribués par l’administration ADEMA post-1992; les seconds vivent dans des taudis qui servaient autrefois d’abris pour pêcheurs mais qui ont multiplié en nombre et sont désormais habités de façon permanente — un véritable bidonville. Un riverain de ce bidonville m’a expliqué que les habitants sont munis de machettes et de gourdins prêts à affronter les forces de l’ordre qui voulaient les déloger.

Le dernier point qui engage la responsabilité de l’état est l’absence de solutions innovantes quand il y a clairement une inadaptation de la loi à la pratique de tous les jours. Au village, tu veux construire tes 4 murs, c’est simple: la famille (ou le chef de village) te désigne un terrain et tu y établis ta famille. Point. C’est accepté ainsi; même le commandant de cercle (préfet, sous préfet) ne viendra te contester cette légitimité. Tu débarques en ville et à la périphérie tu trouves un terrain vide “non-occupé”, tu y construit ton entrée-couché comme tous tes voisins; après-tout ce terrain ne semble appartenir à personne!!! Seulement là les règles sont différentes.

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A. Karim Sylla


Bonjour Sylla,
Merci pour ce point clair, net et précis qui coupe court (je l’espère) aux démonstrations faussement intellectualistes, aux comparaisons inopportunes et aux interprétations délibérément trompeuses.
Le problème est tellement de la responsabilité des pouvoirs publics qu’ils ont du mal à faire avancer le projet de loi foncier!!!
Le débat peut continuer sur ces bases saines.
Merci à tous
Bon courage.

Issa Diawara


Karim,
Merci pour cette mise au point juste et sans ambiguite. Moi j’assume ma responsabilite dans ma mauvaise gestion de mon projet. Je te joins la et j’agre que l’etat ayant un systeme non conforme a la realite doit mener des reflexions allant dans l’amelioration permanente du systeme foncier.

Je l’ai ecrit ici que la banque du Sogoniko a vu des villas des hauts places et sur les servitudes. Oui ils ont des titres fonciers! But that is a joke. Ici, il faut le dire l’industrie du foncier a ses autres acteurs: les notaires, les architectes, l’EDM, la SOMAGEP, les electriciens, les macons, les gendarmes, les officiers de l’AMA , les policies, les douaniers, et de la gendarmerie, les juges and on, and on , and on ; et presque tous dans la logique de tirer leur part du butin.
Du courage a nous tous pour offrir des remedes mais aussi changer nos pratiques par l’adhesion a la deontologie qui regit notre corps professionnel- chacun a son niveau.

Dr. Abdoulaye Keita


“…..Quand tu achètes un terrains sans TF, tu t’exposes à une démolition…”

Pas forcément Karim. Sur 100% des cessions de parcelles effectuées 60 à 70 % sont des titres précaires ( Permis d’occuper , Titres provisoires etc) pour des raisons de moyens que vous avez évoqué.
Le fait d’être propriétaire d’un Titre différent du TF ( Attestations de ventes villageoises, Notifications, lettres, permis et titres provisoires) ne t’expose pas forcément à une démolition ou a une expropriation. Il y a beaucoup de maisons battis au Mali sur ces titres précaires évoqués plus haut et dont les propriétaires n’ont absolument rien à craindre.
Les choses se sont compliquées lorsque les commis de l’Etat ont commencé à violer toutes les règles établies non seulement en matière de cession mais aussi en matière d’attribution d’autorisations de construire.
Pr ailleurs la question des faux TF est très complexe. Elle fait intervenir à la fois des responsabilités administratives, politiques mais aussi purement techniques.
Par exemple, tous les titres fonciers qui on été crées au Mali avant 2006 peuvent être sujets à problème un jour du moment où aucun d’eux n’a été pris en compte par le système de géo-référencement lancé par l’État…. L’une des raisons majeures des difficultés ( qui sont connues de tous) que connait le foncier au Mali est en réalité la médiocrité de notre réseau géodésique à partir duquel notre système cadastral (S’il y en a ) est fondé sur la base d’informations géographiques peu crédibles.
Fabou KANTE


Bonjour Fabou
Le réseau géodésique malien n’est pas si médiocre que ça. Il a d’ailleurs été densifié à plusieurs égards. Avec les GPS de haute précision les choses se règlent plus facilement. Le vrai problème c’est l’absence de système cadastral informatisé. Le second problème c’est l’utilisation de GPS mal configurés dans le système national pour relever les coordonnées des points ou la création de systèmes de coordonnées fictifs par les géomètres. Tout cela était fréquent avant 2006. Ainsi, une parcelle située dans les environs de Bamako se retrouvaient simplement en Guinée à cause des mauvaises coordonnées.

Kalifa Goïta


Bonjour Kalifa,
Votre dernière phrase m’a beaucoup fait sourire. Même si elle est un peu exagérée j’ai bien compris la métaphore qui la sous tend .
C’est à la faveur d’une mission de collectes de données effectuée par une entreprise Américaine au Mali qui a pour spécialité la mise en place de systèmes cadastraux , qui j’ai eu l’occasion de rencontrer la quasi totalité des services techniques et administratifs du Mali qui interviennent dans le foncier . Les insuffisances du notre réseau géodésique ont été fréquemment évoquées par certains intervenants , notamment l’Institut Géographique du Mali (IGM). C’est pour cette raison que je l’ai souligné. Pour les autres détails de fond, le socio-anthropologue de formation de je suis je n’en sais pas beaucoup . Votre précision est bien notée surtout que j’ai rencontré un compatriote , un ami et un frère qui vit au Canada , qui vous connais bien et qui m’a dit un jour que vous êtes un savant (Rire)
L’absence de bases de données informatisées, la mauvaise qualité des GPS utilisés le plus souvent par les géomètres combinée souvent à la mauvaise foi de ses derniers ( Ils ne sont pas seuls), explique la pauvreté de notre pays en GIS.
Enfin l’an 2006 est important car la rattachement des TF crées par l’État au système de géo-référencement a commencé à cette date. Ainsi tous les titre antérieurs à cette date peuvent courir des risques.

Fabou


Pour rappel, un article (prémonitoire) de notre ami Fabou Kanté : La Problématique du Foncier au Mali.

Extrait :

“Au Mali, on ne peut être propriétaire provisoire ou définitif d’une parcelle qu’en vertu des titres suivants :

L’Attestation de vente villageoise (Elle doit remplir des conditions et des critères connus),
La notification,
La lettre d’attribution,
Le permis d’occuper,
Le titre provisoire,
Le titre foncier.

Les cinq (05) premiers titres sont accordés généralement par les mairies et les préfectures, tandis que l’attribution du dernier, le titre foncier, relève des services domaniaux régionaux….Le TF est le SEUL TITRE DE PROPRIETE DEFINITIF reconnu en République du Mali.”

Cette évidence est, hélas, oubliée, négligée ou tout simplement ignorée par la plupart d’entre nous. Le Code Domanial et Foncier va plus loin et précise en ses articles 60 et 62 :

“ARTICLE 60. Le permis d’occuper est un acte administratif qui confère au bénéficiaire un droit d’usage et d’habitation sur un terrain à l’exclusion de tout droit de propriété, à charge pour l’attributaire de mettre le terrain en valeur selon les conditions prévues dans l’acte et dans le cahier des charges éventuellement y annexé.

ARTICLE 62. Le permis d’occuper ne peut porter que sur un terrain urbain, à usage d’habitation. Le permis d’occuper est octroyé par le maire après avis du conseil de village, fraction ou quartier et accord du conseil municipal. Il porte sur les terrains dont la commune est propriétaire.”

Notons le caractère particulier de cette loi et de cette procédure qui demande de mettre en valeur un terrain qui, en principe, ne vous appartient pas… Cerise sur le gâteau, les détenteurs de titres provisoires ont, toujours en principe, 2 ans pour convertir leur titre en titre définitif :

Article 274 (Nouveau) : Les concessions provisoires accordées en application de la loi N° 82-122/AN-RM du 04 février 1983 devront, dans un délai de deux ans à compter de la date d’entrée en vigueur du présent code, être transformées soit en Concession Urbaine ou Rurale à usage d’Habitation, soit en titre foncier.”

Apparemment la coordination entre chefs de village, mairies et administration centrale ne semble pas être le point fort de ce système.

De nombreux maliens pensent que la lettre d’attribution et le permis d’occuper constituent des titres de propriété et il n’est pas rare d’entendre à Bamako quelqu’un fulminer : “Oun tara soro do yé titre foncier dilan oun ka terrain kan !” (j’ai découvert que quelqu’un a établi un titre foncier sur “mon” terrain. Well, Buddy, time to wake up ! Ni yi da ka sinoko, fin bé da I ka terrain kan min té titre foncier yé !

Nous souhaitons tous un assainissement de cette filière : cadastre centralisé permettant l’échange d’information entre particuliers, communes et administration, procédure simplifiée.

Pour autant la politique du bulldozer comme premier recours me parait bien excessive. C’est une mesure à prendre lorsque tous les recours ont été épuisés.

Il y a 2 catégories de personnes exposées dans cette affaire :

  • des personnes qui ont délibérément occupé le domaine public sans la moindre autorisation,
  • des personnes titulaires de divers titres (LA, PO, TF) qu’ils aient été obtenus légalement en toute bonne foi ou par des circuits douteux…

Dans les 2 cas, on doit faire constater l’infraction avant de sanctionner. On ne condamne pas quelqu’un avant l’ouverture de son procès… Si les certains lots doivent être détruits (parce que dangereux en raison de leur emplacement), d’autres auraient pu être saisis et mis aux enchères. Les fonctionnaires ou maires qui ont délivrés de vrais/faux titres doivent également être sanctionnés. Une procédure de régularisation, moyennant paiement de pénalités, pourrait être proposée à certains propriétaires.

Mais bon, c’est le Mali. Tout ceci semble très logique sur le papier, mais dans la réalité c’est tout autre chose. Si le système n’a pas fonctionné de prime abord, il y a peu de chance qu’il fonctionne correctement alors qu’il essaie de se corriger…

Stephane Kader Bombote